普通借家契約

普通借家契約とは、正当事由制度により借家権を保護する借家関係であり、正当事由制度により更新拒絶・解約申入れを制限する従来型の借家関係のこと。これに対し、平成１１年の借地借家法の改正により創設された正当事由制度の適用がなく、期間の満了によって確定的に終了する借家契約のことを定期借家契約と呼ぶ。

普通借家契約は、期間を定めない場合と期間を定める場合がある。賃貸オフィスビルの契約は、一般的に期間を定めた契約となる。

■ 普通借家契約と定期借家契約の違い

【契約方法】

普通借家契約

必ずしも書面による契約をしなくても可。口頭でも契約は有効とされる。

定期借家契約

事前説明書の交付・説明および必ず書面による契約が必要である。怠った場合は、定期借家契約と認められず、普通借家契約とされる。

【契約期間】

普通借家契約

期間を定めても、定めなくとも良い。しかし、１年以上の期間を定めなくてはならず、１年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない契約とされる。

定期借家契約

期間の定めが必ず必要である。１年未満の期間も定めることが出来る。

【中途解約】

定期借家契約、普通借家契約（期間のある契約）ともに中途解約ができる旨の特約が必要である。

【借賃増減請求権】

普通借家契約

借賃増減請求権が認められている。一応、改定基準が相当なものであれば特約は認められるが、改定基準を適用して得られた賃料が不相当な場合は特約の効力は否定される。

 定期借家契約

契約自由を基本とするため、特約が優先される。

【契約の更新】

普通借家契約

更新しないことを相手方に通知しないかぎり、更新したものとみなされる。更新拒絶をする場合は、正当事由が必要となる。

定期借家契約

契約期間の満了により確定的に契約が終了する。更新はない。引き続き契約を継続するためには、再契約を締結する必要がある。